Zonne-energieinstallatie op dak is onroerende zaak

Een bv is eigenaar van een pv-installatie, bestaande uit zonnepanelen en bijbehorende apparatuur, die op het dak van een distributiecentrum is geplaatst. De installatie ligt los op het dak en is verzwaard met ballast. De bv exploiteert de installatie, terwijl het distributiecentrum eigendom is van een derde. Voor het gebruik van het dak is een huurovereenkomst en een recht van opstal gevestigd. Omdat de installatie naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, is deze aan te merken als gebouwd eigendom. De installatie vormt geen samenstel met het dak van het distributiecentrum, omdat beide eigendommen niet dezelfde eigenaar hebben.

Kwalificatie als onroerende zaak

De bv betwist dat de pv-installatie een onroerende zaak is. Zij stelt dat de installatie verplaatsbaar is, omdat deze los op het dak ligt en alleen met ballast op zijn plaats wordt gehouden. Ook de huurovereenkomst zou wijzen op de verplaatsbaarheid van de installatie. Het hof oordeelt dat de pv-installatie wel degelijk een werk is in de zin van de wet en daarmee een onroerende zaak. De installatie is naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, gezien de technische complexiteit en de verzwaarde constructie. Het feit dat de installatie eenvoudig te demonteren is of dat volgens de huurovereenkomst verplaatsing onder bijzondere omstandigheden mogelijk is, maakt dat niet anders. Dit zijn geen fysieke aspecten die naar buiten kenbaar zijn.

Samenstel met het dak

De bv stelt verder dat de pv-installatie een samenstel vormt met het dak van het distributiecentrum. Het hof volgt dit standpunt niet. Van een samenstel kan alleen sprake zijn als beide eigendommen dezelfde eigenaar of beperkt gerechtigde hebben. Dit is hier niet het geval, aangezien de bv geen eigenaar is van het dak. Een opstalrecht wordt niet als een onroerende zaak in de zin van de wet aangemerkt.